全国二手房成交渐次企稳，哪类小区最具保值长相？
下半年以来，二手房市场在“以价换量”的背景下，出现了两个冲突的高频词，一个是“企稳”，一个是“下行”。
在筑底周期里，全国二手房市场展现了微妙的变化。
下半年以来，二手房市场在“以价换量”的背景下，出现了两个冲突的高频词，一个是“企稳”，一个是“下行”。
经历长期博弈，二手房市场的成交量逐渐企稳。基于降首付等一系列重磅政策助力，6月份以来，全国二手房市场成交量同比降幅已大幅缩窄。
但另一方面，进入下半年，二手房均价仍未扭转长期以来的下行走势。据中指研究院统计，2024年8月，全国100个城市二手住宅销售环比下跌0.71%，连续28个月环比回调。
楼市最怕的是陷入僵局。在“量在价先”原则下，随着7月、8月的二手房成交量回稳，市场也出现了一些积极的好兆头，8月全国二手房价整体跌幅较7月收窄0.03个百分点，其中56个城市二手房价格环比跌幅收窄。
据安居客数据，在北京、上海等一些热门板块二手房价已经出现反弹，而在项目层面，热门的点状案例更在全国范围内走出独立行情。进一步将观察周期拉长，可以看到，部分住宅项目的二手房均价始终保持在相对稳定的浮动区间里。
近期，有中介机构对全国部分城市的二手房的房价进行统计，数据显示，在房地产市场波动显著的背景下，市场不乏均价走势平稳的楼盘，甚至部分房价出现明显上涨。在差异化的走势背后，又隐藏着哪些深层次的原因？
二手房走势于项目层面分化
当前全国二手房正处于“以价换量”的交易周期，城市间市场成交量出现了显著分化。根据中指研究院百城价格指数显示，8月一线城市整体二手房成交量实现同比上涨，涨幅为5.05%，其中，北京实现环比同比双升，涨幅分别为19.6%和19.2%；在库存方面，中指院重点监测的7座代表城市库存面积总量环比小幅下降0.76%，其中，上海降幅最大为3.23%，北京次之为1.76%。
在住房需求更为旺盛的一线城市，8月份，北京二手房市场尚处在“517”新政的蜜月期内。据北京市住建委官网数据显示，自今年6月开始，已连续三个月保持在1.4万套以上。
伴随着成交量的企稳，买卖双方的预期逐渐趋于一致，更倾向于在较为合理的价位区间内进行交易。北京某中介人士表示，目前热门二手房议价空间明显减少，有购房者看到房价逐渐止跌，也在加快做出购房决定。另据安居客数据显示，8月份，在北京市主城区内，挂牌价走势环比持平或有所上涨的板块并不罕见，其中，较为热门的清华、月坛等板块挂牌均价环比涨幅均超过4%。
事实上，在过去一年里的量价博弈中，板块间、个体项目的差异一直存在。例如，在北京石景山区隆恩寺路的绿城西府海棠，过去一年整体走势平稳，挂牌价格远高于周边项目；而在北京市通州区九棵树板块，目前单价最高的社区为龙湖蔚澜香醍，在过去一年的成交均价也上涨了10%。
相似的表现，不止出现一线城市。在整体走势相对较弱的重庆二手房市场，截至2024年6月末，在最近一年内，华润橡树澜湾、龙湖香樟林的二手房价均有所上涨，在二手房市场出现供小于求。
龙湖旗下塘鹅租售相关负责人表示，在重庆，龙湖、香港置地、华润等开发商，供需保持着相对平衡。该人士表示，“房价普遍会抗跌一些，很多项目价格一旦出现松动回调，就会吸引不少买家，为二手房价走势托底。”
保值力背后的逻辑
每一套房产的定价背后，都有一套复杂的定价体系，所在城市的区位、周边自然环境与配套设施，抑或者开发商的品牌与口碑等因素，综合决定着房产的初始价格与未来走势。
在前文出现的抗跌楼盘里，有一个关键词反复出现：供小于求。在业内人士看来，实现独立行情的内因，在于项目自身的稀缺性，如资源、户型、地段，在分化的市场里，通过个性化、差异化吸引更多真实的购买力。
过去四十年里，住房的风格几经迭代，从托斯卡纳风格的小洋楼，西班牙风格的别墅，到中式大屋檐以及如今的大平层，迥异气质的产品在不同时期的楼市里各领风骚。正如住建部部长倪虹所说，随着经济社会发展、科技进步和人民需求变化，“好房子”也是个与时俱进的过程。
不同时代有不同的“好房子”。在新房售卖期，优质的开发商往往会选择从地段、产品、品牌等方面，做出有区隔度和辨识度的产品。上述塘鹅租售人士称，龙湖的产品有着明显的差异化，别墅、叠拼、洋房、大平层等产品，对改善型的客户很具有吸引力。比如，2004年的龙湖蓝湖郡，用原汁原味的托斯卡纳风格定义了湖滨别墅生活，至今仍是重庆老牌别墅区的天花板。
在稀缺性之外，社区、房屋的保养得当是另一项软指标。基于传统的评估标准，交付后的房屋将以每年1%-2%的价格折旧，意味着不同房龄的项目之间，存在着天然的价格鸿沟。
如何让房子找到足以抵御时间的安全、舒适、新鲜感，是各方积极探索的方向。不久前，住建部即表示研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
多年来，让老园区抵御时光的流逝，容颜永驻、常住常新，同样也是很多房企、物企重点考虑的问题。在品牌开发商中，以龙湖的“善居计划”为例，投入数亿资金，通过数十年如一日的善待与不断创新的服务，经年养护的社区得以“历久弥新”。2024年，龙湖智创生活在全国服务的近千个园区开展“善居计划”，在公区焕新的同时，还让数百万龙民家庭享受到了更加细致贴心的专属便民服务，都在业主心中留下了良好的口碑。
在持续焕新之下，过去二十年，龙湖蓝湖郡的经久不衰是一个案例。而交付使用24年的重庆龙湖南苑同样没有走向颓败，无论是小区环境和公共设施，都保持着良好的品质水准。
随着住宅的发展回归到打造“好房子”的本质，持续提升服务水平亦是物业管理企业的核心要务，以高效精细的日常管理、设施设备的维护、管家的暖心服务，形成与“好房子”相匹配的“好服务”，不断满足人民群众对美好生活的需要。
物业管理自身亦是保值增值的抓手。有研究机构统计，在相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用品牌物业的小区，房价普遍高于同板块小区房价，并且在保值增值上有更好表现。
当前，二手房普涨的行情渐远，差异化成为主旋律。那些口碑最好的项目，不一定是区域内最贵的房子，但却在整个区域都下跌之时，其房屋保值度能跑赢区域内的大多数楼盘。而率先企稳的背后，既有前期定位时的优质产品力支撑，也有房子后期日积月累、一点一滴的精心维护。
有观点认为，逆势中二手房的涨跌，也在倒逼购房者在进行房产置业时，保持更多耐心与冷静，优选品质更好、服务更好的楼盘。同时也提醒房企，在“寒冬”的大环境下，更要走以客户为中心的变革之路。
版权与免责声明：
本网所刊登文章，若无特别版权声明，均来自网络转载；
文章观点不代表本网立场，其真实性由作者或稿源方负责；
如果您对稿件和图片等有版权及其它争议，请及时与我们联系，我们将核实情况后进行相关删除。
【本文资讯不代表本网立场】
贷款相关
商业贷款是指由商业银行和住房储蓄银行等金融机构， 在经过中国人民银行批准后设立的， 为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款。 这种贷款一般指个人住房贷款，执行法定贷款利率。
与个人住房商业性贷款不同，商业贷款的主体是商业银行和住房储蓄银行等金融机构， 而个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。 在实际使用中，商业贷款通常需要借款人提供相应的抵押或担保，以确保银行贷款安全。 同时，商业贷款的利率也受到国家政策调控和市场因素的影响。
贷款期数一般是指贷款的期限，通常以月或者年来表示。 在银行贷款中，贷款期数是贷款合同的重要内容之一，它决定了借款人需要在多长时间内还清贷款。 不过，具体的贷款期数会根据借款人的需求、贷款产品的特性以及银行的规定来确定。 一般来说，贷款期数可以在贷款申请时与银行进行协商，并在贷款合同中明确约定。 例如，如果借款人选择的是一年期的贷款，那么贷款期数就是12个月；如果选择的是五年期的贷款，贷款期数就是60个月。 请注意，贷款期数的长短会直接影响到借款人的还款压力和利息支出。 因此，在选择贷款期数时，借款人需要综合考虑自己的还款能力、未来的收入预期以及贷款成本等因素。
1. 按最新LPR利率： LPR利率，全称为贷款市场报价利率（Loan Prime Rate）， 是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。 它是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
2. 按旧版基准利率： 旧版基准利率是指由中国人民银行不定期发布给商业银行的贷款指导性利率。 它是央行用于调节金融市场利率的一个重要工具，具有普遍参照作用，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。
贷款利率是指借款人在贷款期间需要支付的利息费用与贷款本金的比例。 它是银行或其他金融机构向借款人提供贷款时收取的一种费用，通常以百分比的形式表示。 关于贷款利率的确定，目前主要有两种方式：一种是基于最新的LPR（贷款市场报价利率）来确定，另一种是基于旧版的基准利率来确定。 基于LPR的贷款利率：LPR是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率， 以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。 基于旧版基准利率的贷款利率：旧版基准利率是由中国人民银行统一制定的，用于指导商业银行的贷款定价。 然而，随着利率市场化的推进，旧版基准利率的使用范围正在逐渐缩小，更多地被LPR所取代。
首次还款月指的是贷款发放后，借款人第一次需要进行还款的那个月份。
LPR中的加点数值指的是在LPR（贷款市场报价利率）基础上增加的点数，用于确定最终的贷款利率。 这个加点数值可以是正值也可以是负值，具体取决于当前市场情况和银行政策。 在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR加上转换时确定的加点数值。 例如，如果LPR为4.8%，银行确定的加点数值为0.5%，那么最终的贷款利率就是5.3%（4.8% + 0.5%）。 加点数值一旦确定，在整个合同期限内通常是固定不变的。
等额本息还款方式指的是一种贷款还款方法，其中借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。 这个相等的金额是由贷款本金总额与利息总额相加后，平均分摊到还款期限的每个月中得出的。 在等额本息还款方式下，每月贷款利息是按月初剩余贷款本金计算的，并逐月结清。 随着时间的推移，在还款过程中，本金比重会逐月递增，而利息比重会逐月递减。 但需要注意的是，由于每月还款额固定，所以产生的总利息相较于等额本金还款方式会更多一些。
等额本金还款方式指的是一种贷款还款方法，其中贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。 这种还款方式的特点在于，每月的还款额不同，且会逐月递减。 这是因为每月还款金额是由两部分组成：一部分是固定的本金，另一部分是随剩余本金减少而减少的利息。 因此，等额本金还款方式在还款初期，由于本金较多，利息支出也会相应较多，从而使得每月的还款额在初期较高。 然而，随着还款的进行，剩余本金逐渐减少，利息支出也随之减少，每月还款额也就逐月降低了。
2024版贷款计算器
房贷计算器提供LPR利率与固定利率两个利率计算方式，以及等额本息与等额本金两种按揭贷款还款方式的计算结果同时显示，方便对比查看。 同时提供每月月供明细，方便你掌握贷款还款详情，规划家庭开支。
等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。 作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
使用提示
1. 自2019年8月20日起，房贷以贷款市场报价利率LPR为基准利率，最新房贷利率计算公式：LPR利率 + BP基点（10BP=0.1%），房贷计算器默认使用LPR利率计算，BP基点可与银行洽谈争取拿到最低;
2. LPR利率每月20号由央行发布更新，已办妥的个人住房商业贷款每年随LPR调整一次；
3. 个人住房商业贷款对贷款人资质(个人征信、银行流水)要求较高，但按揭审批手续相对简单，放款快，几周至几个月不等；
4. 在有足够高于贷款利率的投资理财前提下，建议尽可能的少付首付多贷款，反之亦然；
5. 房贷计算器在线计算结果仅供参考，最终以银行办理结果为准。
贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是指由各报价行根据其对最优质客户执行的贷款利率， 按照公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并发布的利率。 各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款市场报价利率基础上加减点确定。
本站致力于提供专业好用的房贷计算器，解决大家在日常生活中遇到的房贷问题。 欢迎大家提供宝贵的意见反馈，帮助本站更好的进步，对于网站中存在的问题，我们收到后会第一时间修复，谢谢大家。
暂无留言，欢迎您提出宝贵意见
LPR贷款利率（2024-12-20）
| 贷款年限 | LPR（%） |
|---|---|
| 一年期 | 3.10% |
| 五年期 | 3.60% |
| 历史LPR | |
房价计算器
公积金贷款基准利率（2024-05-18）
| 贷款期数 | 年利率 |
|---|---|
| 5年以下（含5年） | 2.35% |
| 5年以上 | 2.85% |
人民币贷款基准利率（2015-10-24）
| 贷款年限 | 年利率 |
|---|---|
| 0 ~ 6月（含6月） | 4.35% |
| 6月 ~ 1年（含1年） | 4.35% |
| 1年 ~ 3年（含3年） | 4.75% |
| 3年 ~ 5年（含5年） | 4.75% |
| 5年 ~ 30年（含30年） | 4.90% |
房贷计算器
专业的一站式贷款计算网站。
房贷计算器支持商业贷款计算、公积金贷款计算、组合贷款、提前还贷、反算贷款金额、反算贷款利率、历史贷款利率、新房税费、二手房税费。
定期发布房产资讯。
