深圳土拍探索“现房销售”
近日，深圳发布的一则国有建设用地使用权出让公告，引发了市场对于将推行“现房销售”的猜测。
近日，深圳发布的一则国有建设用地使用权出让公告，引发了市场对于将推行“现房销售”的猜测。
深圳土拍迎来变革
9月4日，深圳公共资源交易中心发布的A219-0080地块使用权出让公告显示，该宗地块位于宝安区航城街道、福永街道，为二类居住用地、公园绿地及交通用地，土地面积181551.54平方米（其中，居住用地98685.1平方米），地块建筑面积289854平方米，挂牌起始价66.65亿元，拟于10月8日15时出让。
值得注意的是，出让公告明确要求“出让宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售”，这也意味着深圳土拍市场将迎来一次新的变革。
根据出让条件，出让宗地住宅部分为普通商品住房，未设置最高限制地价，因此将按照“价高者得”的原则确定竞得人。
此外，地块可按照“交地即交证”模式办理国有建设用地使用权出让合同签订及国有建设用地使用权首次登记手续。
宗地意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
此次深圳出让的地块具有非常清晰的改革导向，包括了“交地即交证、交房即发证、现房交付”等三类改革措施。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，该地块的政策创新不是偶然，可以理解为是房地产发展新模式的重要体现。此次改革最关键的就是现房交付的模式，同时从改革方面看，市区或核心区域推进现房销售的概率要更大。
“现房销售”渐行渐近
事实上，这并非深圳首次尝试现房销售。作为改革开放的桥头堡，深圳一直以来都在新模式探索方面走在最前。
2016年，深圳就曾开展商品房现售试点。当年龙华区的商住用地A816-0060地块出让条件要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。
2023年8月，位于宝安区的A001-0212地块，其出让条件中首次实行“竞现房销售建面”。根据出让条件，现房销售建面上限为3.55万平方米，占住宅总建面约一半。
而此次推出的A219-0080地块，则是要求“全部现房销售”。这也意味着大城市的房地产项目开始进行现房销售的改革推进，此举也是落实此前主管部门提出的现房销售制度改革政策。
8月23日，住建部副部长董建国在国新办举行的新闻发布会上提到，“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。”
实际上，目前不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。
据不完全统计，早在2021年，就有包括北京、西安、福州、合肥、苏州、宁波和绍兴等城市进行了现房销售的试点工作。
2023年以来，包括北京、深圳和郑州等城市，已经成交了多宗现房销售地块。此外，其他一些城市也在鼓励和支持房地产开发企业实行现房销售。
在严跃进看来，此类改革对购房者权益保障具有积极作用，也是减少楼盘交付和烂尾问题的重要举措。同时也意味着后续在现房项目的融资政策、按揭贷款政策、销售政策方面等都需要有新的制度创新，或包括一些购房合同等需要加快调整和优化。
在业内人士看来，此次深圳的改革也意味着由期房预售向现房销售迈出了更大一步。由于现房销售周转期长、会增加企业一定成本，因此对拿地房企的资金门槛要求也更高。但从长期来看，现房销售比例会逐渐提升，这也是房地产企业优胜劣汰和转向新模式的过程。
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贷款相关
商业贷款是指由商业银行和住房储蓄银行等金融机构， 在经过中国人民银行批准后设立的， 为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款。 这种贷款一般指个人住房贷款，执行法定贷款利率。
与个人住房商业性贷款不同，商业贷款的主体是商业银行和住房储蓄银行等金融机构， 而个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。 在实际使用中，商业贷款通常需要借款人提供相应的抵押或担保，以确保银行贷款安全。 同时，商业贷款的利率也受到国家政策调控和市场因素的影响。
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贷款利率是指借款人在贷款期间需要支付的利息费用与贷款本金的比例。 它是银行或其他金融机构向借款人提供贷款时收取的一种费用，通常以百分比的形式表示。 关于贷款利率的确定，目前主要有两种方式：一种是基于最新的LPR（贷款市场报价利率）来确定，另一种是基于旧版的基准利率来确定。 基于LPR的贷款利率：LPR是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率， 以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。 基于旧版基准利率的贷款利率：旧版基准利率是由中国人民银行统一制定的，用于指导商业银行的贷款定价。 然而，随着利率市场化的推进，旧版基准利率的使用范围正在逐渐缩小，更多地被LPR所取代。
首次还款月指的是贷款发放后，借款人第一次需要进行还款的那个月份。
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等额本息还款方式指的是一种贷款还款方法，其中借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。 这个相等的金额是由贷款本金总额与利息总额相加后，平均分摊到还款期限的每个月中得出的。 在等额本息还款方式下，每月贷款利息是按月初剩余贷款本金计算的，并逐月结清。 随着时间的推移，在还款过程中，本金比重会逐月递增，而利息比重会逐月递减。 但需要注意的是，由于每月还款额固定，所以产生的总利息相较于等额本金还款方式会更多一些。
等额本金还款方式指的是一种贷款还款方法，其中贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。 这种还款方式的特点在于，每月的还款额不同，且会逐月递减。 这是因为每月还款金额是由两部分组成：一部分是固定的本金，另一部分是随剩余本金减少而减少的利息。 因此，等额本金还款方式在还款初期，由于本金较多，利息支出也会相应较多，从而使得每月的还款额在初期较高。 然而，随着还款的进行，剩余本金逐渐减少，利息支出也随之减少，每月还款额也就逐月降低了。
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等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。 作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
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贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是指由各报价行根据其对最优质客户执行的贷款利率， 按照公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并发布的利率。 各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款市场报价利率基础上加减点确定。
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