新房提前抢占“金九”，二手房去化周期下降
进入8月，政策效应逐渐减退，新房市场热度持续不足，二手房成交量也出现下降。
进入8月，政策效应逐渐减退，新房市场热度持续不足，二手房成交量也出现下降。
新房市场热度持续不足
麟评居住大数据研究院近日发布的报告显示，2024年8月重点监测的30城新建商品住宅成交面积为925.11万㎡，环比下降15.1%；同比下降18%，同比连续15个月负增长。
从城市分类来看，各线城市8月新房成交量环比继续“全跌”，同比仅一线微幅转正。二线及三四线城市中，仅少数城市新房成交热度上升。
其中，北京在新政带动下，新房成交量继续攀升，但前8月累计成交仍不及去年同期；沪广深单月环比继续回落。同比方面，仅上海单月同比下降，北广深3城同比趋势向好为正。
此外，13个二线城市中仅青岛新房成交量环比转涨0.8%；杭州、南京、长沙、福州、武汉环比均跌超25%。13个三四线城市中，南通、舟山、平顶山、泰州和泰安5城成交量环比上升；其余8城环比下降，其中镇江单月环比降幅最大，为66.8%。
值得注意的是，供应方面，8月多数城市新房供应提前抢占“金九”市场，但年内供应总量仍较去年同期缩水明显。报告显示，8月重点监测的15城批准上市面积为531.89万㎡，环比上升26.7%，同比下降22.4%。其中，一二线城市供应量全线增加。一线城市批准上市面积环比上升30%，二线批准上市面积环比上升24.7%。
从库存方面来看，8月监测15个城市的新房库存面积为12258.75万㎡，环比微降0.1%，同比上涨2%。去化周期方面，为18.5个月，较上月增加0.2个月。
报告认为，当前新房市场仍然面临一定去库存压力，当月库存量环比降幅甚微，绝对值仍处于较高水平，去化周期持续拉长，后续除进一步提高新房成交动力外，仍需要“收储”政策的积极跟进。
二手房去化周期下降
二手房方面，重点城市单月成交量也出现下降。
报告显示，8月重点14城成交量环比均下跌，二手住宅累计成交104433套，环比下降13.2%，同比上升19.27%。
其中，杭州、大连和成都位居环比跌幅前三，分别为-23.5%、-19.8%和-17.6%。同比方面，8月成交量大部分城市高于去年同期，仅无锡、郑州二手房成交量微跌。大连、深圳和东莞位于同比涨幅前三，分别为68.2%、59.5%和44.5%。
从挂牌量来看，在售挂牌量持续下降，二手房去库存效果渐显，供求关系持续改善，流动性风险降低。
数据显示，8月14个重点城市二手住宅挂牌量226万套，环比下降1.21%，同比上升12.3%。除南京、成都、上海和苏州4个城市在售挂牌量呈环比上升态势外，其余10个城市在售挂牌量均下降。
去化周期方面，重点城市的二手房去化周期为20.1个月，环比下降11%，同比上升8.5%。
新房成交环比有望转升，二手房比重将继续提升
整体来看，8月“以旧换新”等楼市支持政策继续发力，但鉴于市场对政策调整的免疫性有上升趋势，加之经济就业环境预期不稳，市场改善力度有限。
麟评居住大数据研究院预计，9月为传统促销热季，房企会推新及加大优惠力度。此外，在政策继续引导下，9月新房成交量环比有望转升，但可能仍不及去年同期水平。
另一方面，二手房去化压力得到缓解明显。随着存量房时代的来临，二手房拥有资源配套、价格优势、交房优势，其在市场中的比重将会继续提升。
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贷款相关
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等额本金还款方式指的是一种贷款还款方法，其中贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。 这种还款方式的特点在于，每月的还款额不同，且会逐月递减。 这是因为每月还款金额是由两部分组成：一部分是固定的本金，另一部分是随剩余本金减少而减少的利息。 因此，等额本金还款方式在还款初期，由于本金较多，利息支出也会相应较多，从而使得每月的还款额在初期较高。 然而，随着还款的进行，剩余本金逐渐减少，利息支出也随之减少，每月还款额也就逐月降低了。
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等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
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贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是指由各报价行根据其对最优质客户执行的贷款利率， 按照公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并发布的利率。 各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款市场报价利率基础上加减点确定。
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